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Immobilien-Zwangsversteigerung: Tipps für die Ersteigerung und was Sie beachten sollten

Immobilien-Zwangsversteigerungen haben den Ruch nach Schnäppchen. Und tatsächlich lassen sich dort sehr günstig Immobilien erwerben. Aber Vorsicht: Wer die Spielregeln nicht beherrscht, kann damit böse hereinfallen. Beherzigen Sie deswegen die folgenden Hinweise und Tipps!

Wann wird ein Haus zwangsversteigert?

Ein Haus wird dann zwangsversteigert, wenn der Besitzer Darlehensraten nicht zahlt oder Rechnungen nicht begleicht, zum Beispiel städtische Gebühren (wie die Müllabfuhr) oder auch Handwerkerrechnungen. Öfter, als man denkt, kommt es zur Immobilien-Zwangsversteigerung, weil sich Erbengemeinschaften nicht einigen können.

Was ist eine Zwangsverwaltung?

Bis zur Zwangsversteigerung (oft auch Zwangsvollstreckung genannt) selbst vergehen aber meist Jahre. Währenddessen wird das Haus oder die Wohnung zunächst einmal zwangsverwaltet. Die Zwangsverwaltung wird durch das Amtsgericht bestimmt und ist immer eine professionelle Hausverwaltung. Sie erhält nun eventuelle Mieteinnahmen und begleicht davon notwendige Nebenkosten. Theoretisch kümmert sie sich auch darum, dass das Haus wenigstens in dem bisherigen Zustand erhalten wird. Allerdings fehlt dafür normalerweise schlicht das Geld, so dass nur absolut notwendige Reparaturen erledigt werden und selbst diese oft nicht. Dies schlägt sich auch im Zustand des Hauses nieder, der meist schon vorher mangelhaft war. Während der Zwangsverwaltung wird er sich eher weiter verschlechtern.

Parallel dazu versuchen Makler – oft im Auftrag des Hauptgläubigers, meist der Bank – die Immobilie zu verkaufen. Die Zwangsversteigerung findet erst dann statt, wenn auf dem freien Markt nicht die gewünschte Summe erzielt wird.

Zwangsversteigerungs-Vorteil: Neutrales Gutachten

Den meisten dürfte gar nicht klar sein, dass einer der größten Vorteile der Immobilien-Zwangsversteigerung die neutrale Information durch so genannte Verkehrswert-Gutachten darstellt, die man kostenlos zum Objekt erhält. Dieses offizielle Gutachten ist bares Geld wert: Man kann sich damit bequem zu Hause über das Objekt informieren, für die Hypothekenklärung bei der Bank ist es mehr als nützlich und natürlich auch, wenn man das ersteigerte Objekt irgendwann einmal verkaufen will. Das Ergebnis des Gutachtens ist der Preis des Objekts, hier der Verkehrswert. Dieser kann sehr gut als Richtwert dienen.

Wenn es zur Immobilien-Zwangsversteigerung kommt, kann man davon ausgehen, dass er über dem eigentlich erzielbaren Marktpreis liegt (sonst wäre die Immobilie bereits im Vorfeld verkauft worden). Im Regelfall sollte man also in der Versteigerung nicht diesen Wert überbieten. Ein Schnäppchen wird die Immobilie nur dann sein, wenn ihr tatsächlicher Preis die Bewertung des Gutachtens deutlich unterschreitet.

Nachteile von Zwangsversteigerungsobjekten: Reparaturstau und Unsicherheit

In den meisten Fällen wird eine Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren aber zumindest teilweise ein Sanierungsobjekt sein – Geld und/oder Heimwerkergeschick gehört dann zu den unabdingbaren Voraussetzungen des Käufers.

Ein anderer Nachteil bildet die Unsicherheit im Vorfeld: Anders als beim normalen Immobilienerwerb, weiß man erst am Ende des Versteigerungstermins, ob man denn nun den Zuschlag erhält, ob man die Immobilie erworben hat oder nicht und ob nicht noch ganz zum Schluss jemand das eigene Gebot überbietet. Trotzdem muss man im Vorfeld eigentlich alles für den Kauf vorbereitet haben, insbesondere die Finanzierung, und 10 Prozent des Verkehrswertes müssen bereits Tage vor dem Termin (und ohne dass man weiß, ob man überhaupt zum Zuge kommt) an die Gerichtskasse überwiesen worden sein – dass eine solche Situation Stress pur bedeutet, dürfte klar sein.

Um erfolgreich ein Haus zu ersteigern, gehen Sie am besten so vor:

Immobilien-Zwangsversteigerung im Überblick!

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Kataloge für Häuser online mit vielen Zusatzinfos

  1. In Zeitungen inserieren oft Firmen mit ihren Katalogen von Zwangsversteigerungsobjekten – doch das ist unnötig und teuer.
  1. Die Amtsgerichte bieten inzwischen nämlich alle zu versteigernden Immobilien auf dem Justizportal online an. Das Portal ist gar nicht bürokratisch, sondern sehr einfach und komfortabel bedienbar. Selbst unerfahrene Internetnutzer dürften damit zurechtkommen. Eine Vorauswahl nach Stadt oder Stadtteil ist ebenso möglich wie nach Objekttyp (Eigentumswohnung, Mehr– oder Einfamilienhaus).
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Vorauswahl

  1. Auf dem Zwangsversteigerungsportal haben Sie Zugriff auf Exposé, Fotos, Gutachten (als PDF), manchmal auch noch auf geographische Grunddaten.
  1. Diese Informationen helfen bei der Vorauswahl und dabei, bestimmte Objekte im Vorhinein auszuschließen. Wird eine ruhige Lage gesucht, steht das Haus aber neben der Autobahn, kann man sich weitere Nachforschungen ersparen …
  1. Nur noch selten muss man ins jeweilige Amtsgericht, um Unterlagen einzusehen. Falls die Dokumente im Internet unvollständig sind, wird darauf aber besonders hingewiesen. Achtung: In den Amtsgerichten ist häufig eine vorherige Anmeldung erforderlich!
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Unbedingt vor Ort schauen, reden, fragen!

  1. Der Termin vor Ort ist unabdingbar! Schüchternheit wird hier bestraft! Man sollte auch mit den aktuellen Bewohnern und mit den Nachbarn der Immobilie reden. Hierdurch kann man sich das Haus selbst anschauen (natürlich nur wenn die Bewohner dies erlauben) und man erhält Infos, die nirgendwo erwähnt werden: Wird eine Straße regelmäßig bei Starkregen überflutet, spielt sich das Leben auf der Straße ab oder herrscht im kleinbürgerlichen Milieu ein verbitterter Nachbarschaftskrieg?
  1. In sehr vielen Fällen sind Zwangsversteigerungsobjekte Sanierungsobjekte und erfordern viel Geld und/oder Heimwerkerlust und -geschick. Ob dies und in welchem Maße tatsächlich so ist, erfährt man nicht allein aus dem Gutachten, sondern vor Ort. Wichtig: Offenheit und Freundlichkeit den Bewohnern gegenüber.
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Vorher mit der Gläubiger-Bank verhandeln!

  1. Unsicherheit, Stress und Zeit erspart man sich, wenn man schon vorher mit dem Gläubiger verhandelt. Der Gläubiger hat immer ein Interesse, sich vorher mit einem Käufer zu einigen. Oft sind die Ansprechpartner der Gläubiger mit Telefonnummer auf den Portal-Seiten aufgeführt.
  1. Beharrlich Preis verhandeln: Der Gläubiger wird von sich aus kaum mit dem Preis herunter gehen, man sollte also gut vorbereitet sein und sich die (negativen und preismindernden) Argumente vorher zurechtgelegt haben. Tipp: Wenn der Gläubiger auf die eigene vorgeschlagene Summe in weniger als zehn Sekunden eingeht, war er zu hoch und man sollte nachverhandeln.
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Finanzierung klären

Mit all diesen Informationen (Gutachten mitnehmen – PDF reicht meist!) zur Bank gehen und die Finanzierung klären.

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10 Prozent überweisen

Zehn Prozent des Verkehrswertes an die Gerichtskasse etwa acht Tage vor dem Versteigerungstermin überweisen (steht online in der amtlichen Bekanntmachung).

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Die Versteigerung

  1. Vorher üben! Um zu sehen, wie die Versteigerung ablaufen, einfach einmal an einer teilnehmen. Sie sind immer öffentlich.
  1. Selbstverständlich sollte sein, dass Sie sich während der Versteigerung nicht durch Gegengebote im Preis hochschaukeln lassen. Vorher eine feste Preisgrenze festlegen und diese auf gar keinen Fall überschreiten! Möglichst nicht den Gutachten-Wert überbieten!
  1. Auch in der Gerichtsverhandlung (vor der Versteigerung oder in Pausen) lässt sich noch mit der Bank direkt verhandeln, weil meist der zuständige Sachbearbeiter anwesend ist.

Tipps und Hinweise

  • Gründlich Gutachten studieren – was man nicht begreift oder was einem spanisch vorkommt: Beim Gericht, beim Gläubiger, bei der Zwangsverwaltung, vielleicht sogar beim Besitzer nachhaken und bei Experten nachfragen!
  • Mehrfach vor Ort umschauen! Mit den Bewohnern des Hauses und Anwohnern reden – das erspart böse Überraschungen.
  • Kommunikation ist das A und O: Die allermeisten Dinge wird man nur über zwanglose Gespräche erfahren.
  • Verhandlungen mit der Bank aufnehmen – noch vor dem Zwangsversteigerungs-Termin
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